Les taxes et les normes privent d'oxygène le marché immobilier en France ... L'investissement locatif n'est plus rentable et l'horizon risque de s’obscurcir un peu plus encore avec la taxation du " loyer fictif ".
Ce n'est donc pas en France que vous trouverez des rendements locatifs à deux chiffres comme le propose Detroit avec un doublement du prix d'acquisition lors de la revente à court ou moyen termes. Pire encore, vous serez pressé comme des citrons par l'Etat Français puisque 27% du coût d'acquisition concernent les taxes. Sans compter les à côté que nous vous proposons de découvrir ci-après par l'intermédiaire des deux articles présentés.
Tout n'est cependant pas figé, Lecanart vous ouvre la route pour trouver une embellie dans un ciel européen bouché... l'embellie, quant à elle, est américaine.
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En attendant, nous vous proposons afin de décoder le côté ubuesque du faible attrait de l'investissement immobilier en France, deux articles :1 - Un article intitulé " Immobilier: l'investissement locatif est-il (vraiment) encore rentable ? " et publié dans Challenge le 04.05.2015, démontre le degré d'hostilité de la politique fiscale française pour les propriétaires.
2 - " Immobilier ne France : le plus taxé en France " de Martine Denoune, mis en ligne sur son blog le 21.10.2014.
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Immobilier: l'investissement locatif est-il (vraiment) encore rentable ?
Taxes, normes, lois... Faut-il jouer encore la carte de l''investissement locatif ? Le point de vue de Vincent Benard, auteur de Logement : crise publique, remèdes privés (Editions Romillat).
Les taxes et les normes tendent à étouffer le marché immobilier, et la proposition récente de Sylvia Pinel de durcir les règles d'expulsion locative aggravent cette tendance. Du coup, est-il encore rentable d'investir dans le logement locatif ?
Pour le savoir, mettons nous à la place du candidat investisseur locatif. S’il veut acheter du neuf dans une ville importante, il supportera tout d’abord la fiscalité la plus lourde d’Europe (fig. 1 ci-dessous).
Mais ce n’est pas tout. Il devra également payer l’explosion des prix du foncier constructible! En effet, le promoteur aura dû mettre sur la table une très grosse somme d’argent pour acquérir le terrain, qui a subi 500% d’augmentation en moyenne depuis 1996 ! La cause en est le caractère de plus en plus restrictif des Plans Locaux d’Urbanisme en matière de libération du foncier constructible, et ce au bout de processus politiques durant désormais plusieurs années tant ils sont complexes. Un PLU doit être compatible avec plus de 15 documents publics juridiquement contraignants, du “Plan de Déplacements Urbains” à “l’atlas des paysages” en passant par le “Schéma de Cohérence Territoriale”, et bien d’autres (Fig. 2 ci-dessus). Cette inflation normative foncière est la principale cause de l’augmentation de 150% des prix des logements depuis 1997, soit 86% de plus que les revenus des ménages.
Puis, pour respecter les quotas de logements sociaux définis par la loi SRU, le promoteur aura dû vendre à perte 25 à 40% de son opération à des bailleurs sociaux: dans une métropole régionale, cela peut représenter 300 à 700 euros de perte par m2, que le promoteur devra compenser en augmentant de 300 à 400 euros le prix du m2 de la partie privée de son opération. Bien sûr, l’acheteur privé est rarement informé de l’existence de cet “impôt déguisé”. A ces coûts s’ajoutent ceux des normes de construction en expansion constante, notamment des normes énergétiques dont le rendement devrait être examiné de plus près, selon la région de construction…
Suppression de l'abattement forfaitaire de 14%
S’il achète dans l’ancien, il constatera que les droits de mutation ont été augmentés récemment, pour financer les collectivités locales: 7.5%, soit près de deux années de revenu locatif brut. Voilà qui n’arrange pas le compte d’exploitation prévisionnel de l’investisseur. Et depuis 2004, l’abattement forfaitaire de 14% sur les loyers perçus pour frais d’entretien des biens loués a été supprimé.
Cerise sur le gâteau, depuis octobre 2014, le parlement a voté une obligation de rénovation énergétique des logements, dans le cadre d’un dispositif rien moins que Kafkaïen. Bien sûr, lorsque le gouvernement impose un coût, il crée aussi… une béquille, sous forme d’une aide! Mais faute d’argent, les primes à la rénovation gérées par l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH) ont été réduites en janvier 2015… Le fatras de règles et de subventions évolue au gré des circonstances, en toute incohérence. Une fois toutes ces étapes franchies, l’aspirant bailleur devra composer avec l’encadrement des loyers (loi de 1989, renforcé par la loi ALUR), qui réduira encore son rendement locatif dans le temps.
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Immobilier en France : le plus taxé d'Europe
EN FRANCE, DANS LE NEUF, LES
TAXES PÈSENT 27% DU PRIX D ACHAT D UN LOGEMENT, SOIT 12% DE PLUS QUE LES AUTRES
PAYS EUROPÉENS. DANS L’ANCIEN, NOTRE PAYS EST AUSSI UN MAUVAIS ÉLEVÉ.
TRISTE RECORD. En Europe, la
France bat tous les records depuis de nombreuses années, en matière de
fiscalité immobilière. Qu’il s’agisse des logements anciens ou neufs, la
pression fiscale continue à progresser, avec une quarantaine d’impôts et taxes
différents sur la propriété immobilière, son acquisition, sa détention, son
entretien, ses revenus et sa transmission.
Le poids de la fiscalité
dans le neuf
Avec le concours du cabinet
international Fidal, la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) vient de
mesurer l’impact de la fiscalité sur le prix du logement neuf, mais aussi sur
la détention du bien.
Ainsi, la fiscalité
applicable à la phase de construction et d’acquisition d’un logement neuf
estimé à 200 000 euros, représente, en France 27% du coût. Entre la France et
les autres pays européens, l’écart se chiffre à 12.5 points. Il atteint même 17
points par rapport à l’Allemagne.
Le poids de la fiscalité est
encore plus significatif en cas de détention, sur 10 ans, d’un logement de la
même valeur (200.000 euros), et sa cession ultérieure. En France, la fiscalité
représente 29% du prix d’acquisition contre seulement 16% du prix d’acquisition
en Allemagne. Entre la France et les autres pays européens, l’écart se chiffre
à 20 points.
Les raisons de cette
explosion
Pour le logement neuf, ce constat fait
ressortir l’impact des hausses successives de la TVA, l’explosion des taxes
locales liées à la construction.
Au vu des résultats de cette
étude, inédite en France, François Payelle, Président de la Fédération des
Promoteurs Immobiliers, veut attirer l’attention des pouvoirs publics sur le
poids de l’impôt dans la construction : «La relance de la construction de
logements passe nécessairement par la baisse de certains prélèvements et le
maintien dans la durée des dispositifs facilitant l’accession et
l’investissement locatif. Ils ne compensent que partiellement la hausse de la
fiscalité. » me confie François Payelle, Président de la Fédération des
Promoteurs Immobiliers
Le poids de la fiscalité
dans l’ancien
Déjà en 2013, lors du congrès de l’UIPI (Union
Internationale pour la propriété immobilière), une étude fiscale comparée des
systèmes en vigueur en 2012/2013 dans 12 pays d’Europe (l) révélait que
l’immobilier français était le plus taxé d’Europe.
A cette occasion, Jean
Perrin, le Pt de l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière » me
rappelle « l’excès d’impôt appliqué en France sur les propriétaires privés
occupants ou bailleurs tue le logement privé ». Un mauvais calcul de nos
politiques : cette forte pression fiscale accroît la demande de logement public
financé par l’impôt !
(...)
(1) Allemagne, Angleterre, Autriche, Belgique, Espagne,
France, Italie, Grèce, Irlande, Norvège, République Tchèque et Slovaquie.
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